第一篇 概念及內涵
第一章 總 論
一、項目名稱、核心概念、落址區位與投資規模
1、項目名稱：
知識森林島 KNOWLEDGE ISLAND，亦稱 第四空間 FOURTH SPACE
2、核心概念
（1）第四空間，是由知識、藝術、人文、自然生態、創造力五大元素融合互動構成的全新空間形態。
其外在特征是：知識型、生態型、國際型、藝術型。
其內在特征是：靜謐安詳、日麗風和，雨露、陽光、依水擁林，通透、清爽、潔凈，空氣中流淌著知識、陽光中蘊含著創造，天、人、物、事和諧共榮，財富、力量、創新成一體……
3、 落址區位
知識森林島落址在被稱為北國江南、有中國寶地之譽、位于北京、天津二大直轄市中間地帶的天津市寶坻區，規劃用地14.64平方公里。
4、 投資規模
（1） 投資規模：總投資概算15億元人民幣。
（2） 建設周期：規劃建設周期8年，2008年6月30日前全部完工。
（3） 投資及管理組合：香港華拓國際發展集團有限公司
天津知識森林島投資發展有限公司
二、 概 念 釋 義
1、 知識森林島中的知識構成
（1）世界頂尖企業、企業家、思想家風采紀實（靜態知識構成之一）
（2）啟迪未來的九座知識宮、館（靜態知識構成之二）
（3）世界一流品質的國際會議和展覽（動態知識構成之一）
（4）獨具品質的三所知識學院（動態知識構成之二）
（5）面向未來、面向現代化的基礎教育（動態知識之三）
2、 知識森林島中的商務構成
（1）知識旅游
（2） 商務會展
（3）總部商務
（4） 娛樂時尚
（5） 生態地產
3、 知識森林島的生態設計
（1） 實現“零露土”設計
（2） 生態技術、環保技術
（3） 廢物的零排放
（4） 環保的交通設施
（5） 生態保護
4、 知識森林島的人文精神
（1） 人、人的精神、人的發展是知識森林島所關注，并為之傾力服務的另一個核心主題。在知識森林島內的 “知識、商務、生態、藝術皆以人為本”。
（2） 知識森林島在國際一流管理機構的合作支持下以其特有的知識內涵、商務品質、生態環境服務于在知識森林島內工作和居住的跨國公司總裁、成功企業家、學者、記者及國內外各類社會精英。
（3） 知識森林島以其呈辦不窮的各類高品質、國際化會展，以及運作科學、品質卓越的“總部商務”，為各類參加知識森林島會展、參與知識森林島商務活動的中外商務人員提供國際一流水準的商務環境與空間。
（4） 知識森林島以其獨具品質的知識內涵、生態環境以及匠心獨運的娛樂設計為每年近800萬人次來知識森林島旅游、休閑、度假、觀光的中外賓客提供親近知識、感觸商務、融入自然、享受娛樂的知識旅游體驗。
（5） 知識森林島以坦誠、開放的心胸容待社會各界關注、支持、批評知識森林島的人，愿隨時攜手一切熱心人士將知識森林島這一利國、利民、利人、利己的項目推向更大的成功、更遠的未來。
三、項目構建依據
1、世界已步入知識經濟時代，知識已成為當今時代社會發展、經濟增長、科技進步、財富創造的第一推動力。
2、知識商務，作為知識經濟核心之一，承載著新知識的衍生、新價值的創造、新財富的生產，已成為現代社會一道最亮麗的經濟風景線。
3、知識商務價值釋放和實現的根本，依賴于知識、商務、生態、人文四者的有機融合和高頻互動。
4、社會的發展與進步，呼喚新的工作、學習、居住、與財富創造空間——“第四空間”的出現。
四、社會效益與經濟效益簡釋
1、 社會效益簡釋
（1）一部紀實版的《世界商務百科全書》。在為世界頂尖企業、企業家、思想家樹碑立傳的同時，亦將成功地為世界頂尖的企業和企業家構筑與中國社會、中國市場、中國消費者之間的高品質、高品味公共關系。為追求卓越、遠見未來的中外企業、企業家、學者、學生、官員以及一切渴望發展與致富的人們提供鮮活的現代商務知識和成功經驗范本。一個完整知識經濟態的新概念經濟區，其將要釋放的影響與能量、將要顯現的效率與效益，必將為今后各類經濟區的構建提供有益的啟迪。
（2） 知識森林島的輻射和連動效力，將催生和帶動周邊多個工業區、高科技區、物流區等的建立和發展，乘數效應難以估量。
（3）知識森林島的建成和有效運營必將對所在地政府及居民的觀念、行為、意識產生巨大正向沖擊，有效地提升其創新力、遠見力、競爭力。
（4） 知識森林島將為中國商務融入世界、世界產業進入中國提供新的平臺和助力。
（5） 知識森林島將成為亞太地區最具人氣、特色和活力的
新技術發布中心
新產品展示中心
新方法推介中心
新知識擴散中心
新財富創造中心
新娛樂體驗中心
知識森林島將極大地提升所在城市和區域的知識品質、技術品質和經濟品質，強力地拉動區域經濟的增長。
（6）知識森林島建成后，將使所在地區成為中國成功者階層及在華經商的國際企業家的
首選居住地、中國最具品位的居住示范區。
2、 經濟效益預期
（1） 知識森林島的建設和后期運營將創造6，000人的直接就業機會，并催生60，000人以上的間接就業機會，并為所在地區吸引2，000位以上高素質專業技術人才。
（2） 知識森林島建設的總投資近15億元人民幣，必將對所在地區產生復合 效應的經濟拉動，經濟貢獻值超過30億元人民幣。
（3） 知識森林島建成后，其亞太地區著名會展中心、旅游中心、知識中心、商務中心的地位，將每年為所在城市和周邊地區產生超過100億元（人民幣）的經濟拉動力。
（4） 知識森林島建成后，保守估計每年將為所在城市吸引近800萬人次的中外游客，每年為 當地經濟注入超過40億元人民幣旅游消費，并提升所在地區和城市對外開放和交流的 規模與品質。
（5） 知識森林島多元化的輻射力、影響力每年可為當地及周邊地區額外引進不低于2億美元 的外商直接投資和不低于2，000的各類專業技術人才，推動所在地融資與融智事業的發展。
（6） 知識森林島的興建，將強力拉升所在地區的地價，為所在地區政府的“經營城市” 戰略注入巨大財政活力，為所在地區的可持續發展積存雄厚的知識和財政基礎。
3、主要經濟指標
建設期：
150億元人民幣的建設資金投入、300億元人民幣以上的經濟貢獻值；
運營期：
6，000人直接就業，60，000人間接就業；
800萬人次（每年）中外游客、40億元人民幣（每年）的旅游消費；
2億美元以上（每年）新增外商直接投資
20家以上（每年）新增外資（含國內其他地區）投資企業；
100億元人民幣以上（每年）的經濟拉動力；
5億元人民幣（每年）的直接稅金貢獻（含二期項目）；
40億元人民幣（每年）的間接稅金催生；
2，000人以上（每年）的各類精英人才引進（本科以上學歷）。
資本盈利率：
年均投資回報率為35%以上（不計復利）。
五、 選址分析
1、選址寶坻的依據
（1） 寶坻區位優勢獨特。天津寶坻位于環渤海經濟圈，處中國二大直轄市——北京、天津的中間地帶。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，東距唐山105公里。在150公里的半徑內，除京津二大直轄市外，更有廊坊、保定、唐山、秦皇島、承德、滄州、張家口七個中等城市環繞。150公里半徑內總人口約為7,000萬人，占全國人口的5.4%；國內生產總值為9,000億元，占全國近10%。京沈、津薊二條高速公路貫穿全區。
（2） 原生性資源豐沛。寶坻區自然原生性資源豐沛、地域開寬，區內河流縱橫、地熱豐富、雨水充足，生態環境優異，年際平均日照時數為2,620小時左右，歷年平均無霜期為191天，有“北國江南”之美譽。
（3） 人文和政策環境優異。寶坻民風樸實，現任首腦及決策班子嚴謹、務實，極富創新力、遠見力、行動力，與知識森林島項目的核心團隊有共同的價值觀：追求卓越，遠見未來！
2、結論
（1） 天津寶坻完全滿足知識森林島項目對經濟環境、人文環境、生態環境、政策環境的要求。知識森林島的內具價值和能量將在此獲得足量釋放。
（2） 知識森林島項目落址寶坻可以最大限度地納京津之氣、借京津之勢、而鏈海外。知識森林島項目符合京津二地的戰略規劃，可以與京津二地形成高品質的互利、互動、共榮的格局。
第二篇：理念、演進及運作考量
第一章 基本原則與理念
一、基本原則與理念
（1） 知識森林島項目運作的基本原則是: 研判趨勢，梳理價值，鎖定需求，設計概念，構筑路徑，以共有的價值、開放的心態鏈接相關資源，攜手各類戰略合作伙伴，互動多贏，共成輝煌。
（2） 創新是知識森林島的生命源泉，在知識森林島項目上，創新不僅局限在概念與路徑（方法）設計上，更貫徹在項目建設和項目營運的全過程。
（3）在知識森林島運作理念里，法、規則、政策不僅是一種規范，更是一種資源，一種可資依托，亦永遠依托的資源。
第二章 戰略演進
戰略演進設計
知識森林島項目的整體戰略演進由三個階段構成。
第一階段：概念設計，概念落地（定址）。
說明：概念設計共歷時六年，目前已經全部完成，在考察了北京、上海、天津、青島、珠海、嘉興、無錫、常州、黃山等十四個城市后，最終定址在位于北京、天津二大直轄市中間地帶的天津市寶坻區，相關協議和規劃已獲天津市人民政府、天津市規劃與國土資源局、天津市寶坻區人民政府等相關部門的批準（以天津市人民政府二OO三年七月十七日簽發的津政函[2003]88號為準）。概念已完成。
第二階段：概念全球推廣、全要素（資本、技術、需求、價值、人等）資源整合，項目建設啟動、項目建設、項目建設完工驗收。
說明：目前，知識森林島項目正處在此一階段，依計劃，此階段將歷時四年半，計劃于二OO八年六月三十日前結束。（估計完工日期為二OO七年十二月底）
第三階段：后期創新經營，高品質擴張。
說明：知識森林島概念設計中所涉及知識旅游、商務會展、時尚娛樂、休閑度假、總部商務、國內外經濟技術交流等均屬此階段中的工作，該階段自二OO八年一月一日或七月一日正式開始。
第三章 運作考量
一、商業模式
知識森林島的創新不僅存在于概念和內涵里，亦表現在其科學的、頗具前瞻的商業模式上。“需求向導、定制化供給”是知識森林島商業模式的核心。
1． 基本邏輯與原則
（1） 研判大勢→梳理價值→構造概念→設計方案→鎖定需求→“定制化”供給
（2）動（項目承建、概念推廣）靜（方案優化與再設計）結合、實（投入）虛（概念設計、氛圍營造）相濟、以虛統實、以實養虛、虛實互動。
（3） 資源的定義：價值與需求、規則與法規、客戶與戰略合作伙伴、資本、管理技術、
承建技術、知識力、遠見力、行動力、操控力、人。
（4） 分項操作、板塊互動，以生態地產的啟動，引爆需求匯聚與項目的整體推進。
2． 知識森林島的客戶分類（按供給的先后次序排列）
1) 尋找高品質居住地的國內成功人士。
2) 尋找高品質公共關系平臺（對華）的國際頂尖企業和企業家。
3) 尋找高品質對外經濟技術交流平臺的中國中小城市及企業。
4) 尋找高品質區域總部或研發中心之地的在華經商的跨國公司。
5) 尋找知識旅游勝地的中外游客。
6) 尋找高品質會展之地的中外企業（機構）。
3．項目推進的時序安排：（略）
注：戰略演進以最終的商務計劃書為準
4． 管理與決策機構
管理機構：
香港華拓國際發展集團有限公司
天津知識森林島投資發展有限公司
核心決策機構：
知識森林島經營決策委員會
知識森林島規劃與藝術設計委員會
知識森林島國際顧問委員會
知識森林島國際公共關系委員會
知識森林島學術與資格審查委員會
二、合作與合作伙伴
全要素資源整合、全方位協同合作既是知識森林島項目成功推展的需要，亦是必然。知識森林島期盼攜手國內外同志者，優勢互補，價值共創，輝煌共享。
1．合作的基本原則
（1） 合作雙方（或多方）具備同等的職業素養，對知識森林島項目有幾近相同認知和熱愛。
（2） 合作雙方（或多方）對現行基本商務準則具有幾近同等的認知力和執行意愿。
（3） 合作雙方（或多方）能科學地定義項目中所蘊涵的機遇和風險。并具有幾近相同化解風險、成就機遇的能力。
2．合作伙伴的分類
（1） 知識與資源網絡類合作伙伴：特指國際頂尖的傳媒機構、市場推廣公司、法律事務所、
專業設計公司、顧問公司、學術機構等。
（2） 工程與建設類合作伙伴：特指具相當資質的從事道路、管網、橋梁、綠化、水系、
建筑物等各類工程設計與施工機構；以及水、電、氣、通訊等產品和服務供應商。
（3）資本類合作伙伴：特指以資本（貨幣）和資本（金融）運作知識及網絡參與知識森林
島項目的高品質企業和機構。
三、二OO四年的融資計劃及考量
項目接受策略投資人與戰略投資人的投資。投資的回報與該投資對風險的鎖定條件相關聯。年投資回報率介于8%—20%之間，投資期不得低于兩年。根據二OO四年的工作計劃安排，本年度內接受外來投資額度的上限為5億元人民幣。
四、二OO四年的工作計劃
（1） 全面啟動“知識型生態別墅”建設，年內一期動工面積為4500畝。
（2） 啟動知識森林島概念的全球推廣，完成相關國際化戰略聯盟的構建。
（3） 完成知識森林島項目的詳規設計及各相關運作公司及機構的構建。
（4） 完成“跨國公司區域總部”區生態地產項目的啟動準備工作。
第四章 不得不說的若干說明
一、知識森林島是知識商務區的構建，不是房地產開發
1） 知識森林島的核心訴求是實現知識，商務，生態，人文四者的有機融合與高頻互動。知識與商務（依托知識創造價值，增長財富）是知識森林島的主軸。
2） 居住區的開發和建設僅是知識森林島實現核心訴求的必要配套設施，是聚集高品質人氣的需要、是知識森林島人文精神的一種體現。
二、知識森林島與現實一些企業的“跑馬圈地”有本質的區別
（1）知識森林島規劃的用地量是以能釋放知識森林島的內在潛能，兼顧跨國公司對規模的要求為基礎，科學而求實，利于跨國公司聚集和規模效應、聚集效應的生成。
（2）在知識森林島的運作計劃里，用地較多的機構和自然人將被要求在寶坻再行開墾與用地面積相同的荒地，作為自己對社會應盡的義務。
三、知識森林島與現存的房地產泡沫無任何關聯
（1） 現實的房地產泡沫是由行為投機、產品同質、運作粗放造成，供求失衡主要表現為
“結構性失衡”：有效供給不足，無效供給泛濫。
（2）許多的房地產商在項目開發時，以自身利益和判斷為導向，脫離市場實際，
且普遍占壓銀行資金，從而導致地產泡沫與金融風險的衍生。
（3） 知識森林島中的生態地產的運作模式為“定制化”——先完成規劃，后由需求者根據自己的需要，在控規的約束下，自行設計、建造。“定制化”實現了完全的“供求平衡”， 無泡沫可言。
（4）知識森林島居住區內房屋建造的品質和規模，依據以下原則確定：
第一、須與知識森林島的整體內涵、氛圍、景觀相協調。
第二、客戶自主的品質需求及自身的財務基礎。
（5）人氣決定商氣，高品質的人氣催生高品質的增長和高速度的發展。著眼于京津的現實和未來，知識森林島亦希望依據其獨有的內涵及高品質的環境吸引國內外攜帶巨額資本和巨量知識的成功企業和成功人士匯聚京津。知識森林島相信，眾多成功企業和人士的到來，將為京津和寶坻的未來發展產生巨量的推動力，為京津城市競爭力的提升做出巨大的貢獻。
四、 最后的說明
創新是社會進步的發動機，但創新的風險是巨大的，過程亦相當艱難。作為一個在現實社會環境下運作的高品質、創新性知識商務項目，知識森林島懇望所有關注、關心知識森林島的各界人士以各種建設性的方式參與到項目的建設中來。眾人攜手，釋解不足、放量潛能，使之真正成為利國、利民、利人、利己的商務典范——立足現實、啟迪未來！
李新雄，從事策劃工作多年，尤其在房地產策劃方面有多年的實戰經驗。 13612005314，li-xinxiong@163.com